Van initiatief tot en met definitief ontwerp
Root breidt dienstverlening uit: vanaf de initiatieffase integraal onderdeel van het ontwikkel- en ontwerpteam
De bouw- en vastgoedsector staat onder druk. De vraag naar betaalbare en toekomstbestendige woningen groeit, terwijl projecten steeds complexer worden. Strengere regelgeving, hogere duurzaamheidsambities en ruimtelijke beperkingen zorgen voor extra uitdagingen. Tegelijkertijd verloopt het ontwikkelproces vaak versnipperd: architecten en adviseurs richten zich vooral op de vergunning, waarna aannemers en ketenpartners het stokje overnemen. Dit zorgt voor een harde knip, met spanningsvelden, herontwerp en
faalkostenDe extra kosten die ontstaan als iets in het ontwerp- of bouwproces fout gaat. Denk aan herstelwerk, vertraging of aanpassingen die voorkomen hadden kunnen worden. Door vroegtijdig beter samen te werken, kun je faalkosten flink verminderen.
als gevolg. Bij Root zien we dat juist in de beginfase de grootste invloed ligt op het succes van een project. Daarom breiden we onze dienstverlening uit. Vanaf nu zijn we er in alle ontwerpfasen, van initiatief tot en met definitief ontwerp.
Het verschil maak je aan het begin
In de
De start van een bouwproject. In deze fase bepaal je wat je wilt bouwen, voor wie en met welke doelen. De keuzes die je hier maakt, hebben grote invloed op kosten, kwaliteit en haalbaarheid.
van een bouwproject vallen veel belangrijke beslissingen. Juist dan leg je de basis voor succes. Kies je verkeerd, dan kom je later voor dure aanpassingen te staan of loop je vast op regels, kosten of de marktvraag. Root kiest er met haar nieuwe dienstverlening daarom bewust voor om al vanaf dag één meerwaarde te leveren als ontwerppartner. Root-collega Frank Kroeze is architect en legt zich toe op de commerciële, functionele en technische aspecten van het gebouwontwerp. Hij vertelt: “Met onze ervaring in de technische uitwerking weten wij precies wat werkt en wat niet. Dankzij onze digitale tools en praktijkkennis helpen we opdrachtgevers sneller tot een haalbaar, efficiënt en marktgericht ontwerp te komen.”
“We zien duidelijk de meerwaarde van de nieuwe dienstverlening van Root. Door Root al vroeg aan te haken, komen creativiteit en maakbaarheid direct samen. Projecten worden steeds complexer, dus het helpt enorm als Root vanaf het begin meedenkt over slimme oplossingen en seriematigheid in het ontwerp. Dat zorgt voor vaart, betere keuzes en een resultaat waar iedereen beter van wordt.”
Remco de Graaf, manager realisatie bij Wonam (projectontwikkelaar)
Vragen uit de dagelijkse praktijk
Frank Kroeze en collega Mike Rijnbergen zetten deze nieuwe dienstverlening binnen Root op. Beiden hebben al jaren ervaring in de vroege ontwerpfasen. Frank kijkt met zijn achtergrond als architect verder dan alleen het mooie plaatje. Hij wil gebouwen maken die passen bij de wensen van de klant én de gebruikers. Mike zag in zijn werk als modelleur hoe vaak ontwerpen terug naar de tekentafel moesten omdat ze niet maakbaar bleken. Dat kost tijd, geld en energie. Hij weet nu: wie eerder instapt en het proces anders organiseert, voorkomt vertragingen en houdt vanaf het begin grip op het project.
Frank: “Van klanten krijgen we steeds vaker de vraag om al in de vroege ontwerpfasen mee te denken. Slimme keuzes moet je vooraf maken. Achteraf kan dit niet meer: na de
De officiële toestemming van de gemeente om te mogen bouwen. In deze vergunning worden alle regels rond veiligheid, milieu en ruimtelijke ordening getoetst. Na deze stap kun je het ontwerp nauwelijks nog aanpassen.
kun je nauwelijks nog bijsturen. Dat zorgt voor risico’s en faalkosten. Door vanaf het begin te sturen op commerciële en technische haalbaarheid kun je het verschil maken. De inzet van digitale middelen in combinatie met vakmanschap, maakt het mogelijk om hier in het
structuurontwerpEen digitaal model dat inzicht geeft in de hoofdopzet van een gebouw: het volume, het aantal woningen en de bouwkosten. Met dit ‘miniBIM’ kun je snel verschillende varianten doorrekenen en slimme keuzes maken voor een haalbaar ontwerp.
op te sturen. Zo maken we plannen die doorgaan.” Mike vult aan: “Tot nu toe stapte Root vaak pas in na het definitief ontwerp, als de grote keuzes al gemaakt waren. Dan is de invloed klein en de kans op problemen groot. In die fases ben je vooral degene die zegt wat niet mogelijk is, bijvoorbeeld dat het technisch, financieel of qua regelgeving niet kan. Dat werkt frustrerend. In de startfase bepaal je samen de uitgangspunten en bouw je met de architect aan een ontwerp dat mooi én maakbaar is. Dat geeft energie en zorgt voor een snellere en gefundeerde besluitvorming en betere ontwerpen en gebouwen.”
– – – – – –
Een kijkje achter de schermen bij Mix Amsterdam: waar onze digitale voorbereiding werkelijkheid wordt. Dit indrukwekkende bouwproject bestaat uit 528 woningen, winkels, kantoren, een kunst- en cultuurcentrum én een parkeergarage. Binnen dit project worden de stapeling van het programma en de technische complexiteit op slimme wijze opgelost – precies zoals we dat ook in andere projecten doen die we momenteel uitwerken.
– – – – – –
Complexiteit vraagt om een andere aanpak
Ontwikkelprocessen zijn de afgelopen jaren flink complexer geworden. De marktvraag verandert snel, we gaan door een financieel en politiek onzekere periode, regelgeving wordt continu aangescherpt en de duurzaamheidsambities zijn hoog. Daarbovenop spelen omgevingsfactoren als geluid, beperkte ruimte en technische uitdagingen zoals zware funderingen of speciale isolatie-eisen. Met de enorme hoeveelheid informatie die er is, is het een uitdaging om overzicht te houden en de juiste beslissingen te nemen. Dit zorgt voor een spanningsveld. Nieuwe technische mogelijkheden bieden juist de mogelijkheid om dit anders aan te pakken: datagedreven, mét vakmanschap én gericht op samenwerking.
Mike: “Wanneer je al in de initiatieffase met BIM gaat werken en data gaat verzamelen, kun je deze in alle volgende fases gebruiken. Daarbij kunnen we ook bestaande data toepassen: er is al veel informatie beschikbaar en het is vaak onnodig om het wiel opnieuw uit te vinden.” Met enkel datagedreven werken kom je er echter niet. “Ook vakkennis is onmisbaar. Je moet weten waar je het over hebt om de verschillende kennisonderdelen bij elkaar te brengen. Denk aan wat de wensen zijn van bijvoorbeeld een woningbouwcoöperatie, welke plattegronden mogelijk zijn, hoe je die maakt en welke bouwsystemen er zijn en worden toegepast.”
“Root deed niet alleen een analyse, maar kwam met concrete oplossingen en verbeteringen, die vervolgens ook zo geïntegreerd zijn in het ontwerp. Daardoor ligt er nu een kloppend en maakbaar ontwerp dat we zonder problemen kunnen uitvoeren.”
Dave Verlaan, projectontwikkelaar bij Ballast Nedam Development
Paul Bos (directeur, Root), Mike Rijnbergen (senior BIM-Engineer, Root) en Frank Kroeze (functioneel/technisch architect, Root).
Tot slot is samenwerking onmisbaar. Frank: “Architecten blinken uit in creativiteit en esthetiek. Maar een ontwerp dat óók functioneel en efficiënt is, vraagt om een integrale aanpak, met marktkennis en technische haalbaarheid vanaf het begin. Root kent beide werelden: die van architecten en adviseurs én die van aannemers en uitvoerders. Juist daardoor kunnen we de brug slaan. We zijn een onafhankelijke, verbindende schakel tussen alle betrokken partijen. De huidige situatie vraagt om een ander proces, ook vanuit de opdrachtgever gezien. Door onze kennis en digitale tools al vroeg in te zetten, helpen we opdrachtgevers en ontwerpteams sneller tot een ontwerp te komen dat haalbaar, efficiënt en marktgericht is.”
Ontwerp- en adviespartner
Met haar nieuwe rol als strategisch ontwerp- en adviespartner slaat Root de brug tussen ambitie en realiteit. “Wij willen processen inzichtelijker, beter, sneller en ook leuker maken. We denken vanaf dag één mee over haalbaarheid, rendement en uitvoerbaarheid. Dat doen we onafhankelijk als ontwikkel- en ontwerppartner: we versterken ontwerpteams met ontwikkel- en technische expertise. Zo zorgen we voor continuïteit in het hele traject: van idee tot uitvoering.”
– – – – – –
Heddes: “Root is de schakel tussen ontwerp en uitvoering.”
Bij het project NN2 in Amsterdam ervaart aannemer Heddes dagelijks de meerwaarde van Root als technische partner. Ronald Kramer, planontwikkelaar bij Heddes, vertelt: “Wij bouwen gebouwen, maar we hebben partners nodig die ontwerpen technisch maakbaar maken. Root kijkt met een technisch oog naar het ontwerp om zo bouwfouten te voorkomen. Ze controleren alles: van de breedte van een trapopgang tot de eisen uit het Bouwbesluit. Als iets niet klopt, geven ze direct aan hoe het wél kan. Daardoor kunnen we snel schakelen.” Root toetste voor Heddes het complete ontwerp op uitvoerbaarheid, regelgeving en techniek. Nu werkt het team alle woningtypen integraal uit in een BIM-model waarin constructie, installaties en regelgeving samenkomen. “Dat model is voor ons van groot belang,” vervolgt Ronald. “Alles staat op één plek: van kozijnmaten tot vloertypes. Geen losse lijstjes meer, maar één integraal model waarmee iedereen – van installateur tot constructeur – kan werken. Root stelt bovendien de juiste vragen, denkt inhoudelijk mee en begrijpt hoe een gebouw in elkaar zit. Dat maakt hen voor ons een belangrijke schakel tussen ontwerp en uitvoering.”
– – – – – –
Wonam: “Door Root al vroeg aan te haken, komen creativiteit en maakbaarheid direct samen.”
Bij het groene woonproject Mookly in het Amsterdamse Amstelkwartier kreeg Root de opdracht van Zadelhof en Wonam om het definitief ontwerp opnieuw uit te werken. Het doel: een ontwerp dat voldoet aan de ambities van de architect én echt maakbaar is binnen budget. Remco de Graaf van Wonam vertelt: “We vroegen Root om het ontwerp bouwkundig uit te werken en mee te denken over kwaliteit en maakbaarheid. Dat deden ze heel goed. Ze waren duidelijk in hun rol, dachten mee en kwamen met oplossingen. Daardoor ligt er nu een ontwerp dat we ook écht kunnen bouwen.” De architecten stonden in het begin kritisch tegenover Root, maar draaiden snel bij. “Root respecteerde het ontwerp en focuste op techniek en maakbaarheid. Dat gaf vertrouwen. Bouwkundige kennis neemt in de markt af, maar bij Root is die nog vol aanwezig. Je merkt dat direct. We zien duidelijk de meerwaarde van de nieuwe dienstverlening van Root. Door Root al vroeg aan te haken, komen creativiteit en maakbaarheid direct samen. Projecten worden steeds complexer, dus het helpt enorm als Root vanaf het begin meedenkt over slimme oplossingen en seriematigheid in het ontwerp. Dat zorgt voor vaart, betere keuzes en een resultaat waar iedereen beter van wordt. Een echte win-win.”
– – – – – –
Ballast Nedam Development & Heddes: “Root kwam met concrete oplossingen, die ook zo geïntegreerd zijn.”
Bij het project Carthesius veld 5 in Utrecht werken beoogd aannemer Heddes en Ballast Nedam Development samen met Root aan een uitvoerbaar ontwerp. Root werd gevraagd om het plan van de architect te toetsen op maakbaarheid, maar groeide al snel uit tot ontwerp- en ontwikkelpartner. Dave Verlaan, projectontwikkelaar bij Ballast Nedam Development, vertelt: “De 2D-tekeningen waarmee we startten, waren niet integraal op elkaar afgestemd: schachten stonden niet boven elkaar en leidingen liepen dwars door woningen. Zo kun je niet bouwen. We hadden een partij nodig die dit begrijpt én snel kan oplossen. Root pakte dat voortvarend op.” Root zette het ontwerp opnieuw op in BIM, stemde alle disciplines integraal af – van constructie tot installaties – en haalde in hoog tempo alle knelpunten eruit. “Root deed niet alleen een analyse, maar kwam met concrete oplossingen en verbeteringen, die vervolgens ook zo geïntegreerd zijn in het ontwerp. Daardoor ligt er nu een kloppend en maakbaar ontwerp dat we zonder problemen kunnen uitvoeren,” zegt Dave. “Root heeft het ontwerp niet alleen technisch verbeterd, maar ook aantrekkelijker en commercieel sterker gemaakt. Dat geeft vertrouwen richting investeerders en kopers.”
– – – – – –
Nieuwe diensten
Met deze uitbreiding introduceert Root drie concrete diensten voor de vroege ontwerpfasen:
1. Structuurmodel (miniBIM) – inzicht in vormfactoren en bouwkosten om efficiënt te sturen.
2. Functioneel ontwerp
a. Ontwerpteampartner – van A tot Z met slimme en maakbare plattegronden en voorzieningen.
b. Ontwerpbegeleiding – advies en toetsing binnen ontwerpteams.
c. Planoptimalisatie – verbeteringen voor bestaande ontwerpen om kwaliteit en rendement te verhogen.
3. Stedenbouwkundig programmeren – toetsing van volumes en woonprogramma’s in de initiatieffase.
Structuurmodel
Het structuurmodel, of
Een digitaal model dat inzicht geeft in de hoofdopzet van een gebouw: het volume, het aantal woningen en de bouwkosten. Met dit ‘miniBIM’ kun je snel verschillende varianten doorrekenen en slimme keuzes maken voor een haalbaar ontwerp.
, is een slim rekenmodel voor het volume en het aantal eenheden in een gebouw. Het model laat bijvoorbeeld zien hoeveel vierkante meter appartementen er in een gebouw passen en hoeveel meter gevel er nodig is. “Ontwikkelaars en aannemers kunnen hier hun bouwkosten en opbrengsten direct uit afleiden. Een ander voordeel van het maken van een mini-BIM is dat we meerdere varianten kunnen doorrekenen en ondersteunen, om tot onderbouwde en optimale ontwerpkeuzes te komen die de financiële haalbaarheid ten goede komen.”
Frank Kroeze (functioneel/technisch architect, Root) en Mike Rijnbergen (senior BIM-Engineer, Root).
Functioneel ontwerp van A tot Z, ontwerpbegeleiding of planoptimalisatie
Het structuurontwerp vormt de basis van het ontwerp, dat vanaf de start goed doordacht moet zijn: de bouwmethodiek, de woningtypen en de ontsluiting. We vertalen dit door naar het
De fase waarin de hoofdvorm en plattegronden vastliggen. Hier werk je het structuurontwerp verder uit tot een concreet plan dat laat zien hoe het gebouw eruit gaat zien en hoe het wordt gebruikt.
, gericht op de ruimtelijke uitwerking en vervolgens naar het
definitief ontwerpDe laatste ontwerpfase vóór de bouw. Alle details komen hier samen: gevelmaterialen, constructie, installaties en berekeningen voor de omgevingsvergunning. Dit ontwerp is klaar voor uitvoering.
. Daarin komen de details samen: de materialisatie van de gevel (in samenwerking met de architect), de afstemming van installaties, de constructieve uitwerking én de rapporten die nodig zijn voor de omgevingsvergunning. Zo gaat het proces stap voor stap van grof naar fijn. “Root kan dit complete proces uitvoeren, maar ook enkel ontwerpbegeleiding bieden”, stelt Frank. “In dit geval geven we in één of meerdere bouwfase(s) advies en kunnen we ontwerpen toetsen. Ook kunnen opdrachtgevers ons inzetten voor planoptimalisatie: verbeteringen voor bestaande ontwerpen om kwaliteit en rendement te verhogen.”
“Wij bouwen gebouwen, maar we hebben partners nodig die ontwerpen technisch maakbaar maken. Root kijkt met een technisch oog naar het ontwerp om zo bouwfouten te voorkomen. Ze controleren alles: van de breedte van een trapopgang tot de eisen uit het Bouwbesluit. Als iets niet klopt, geven ze direct aan hoe het wél kan. Daardoor kunnen we snel schakelen.”
Ronald Kramer, planontwikkelaar bij Heddes Bouw & Ontwikkeling
Stedenbouwkundig programmeren
Frank: “Helemaal aan het begin van de gebouwlevenscyclus bepaalt de stedenbouwkundige de volumes in een gebied. Het is belangrijk dat deze meteen goed worden vormgegeven, zodat er later ook echt goede woningen in passen. Daar kan Root al het verschil maken door middel van stedenbouwkundig programmeren. We adviseren over de juiste diepte, breedte en hoogte van gebouwen. Kleine keuzes hebben hier grote gevolgen. Zo gelden er vanaf bepaalde hoogtes extra
De landelijke regels die bepalen hoe gebouwen veilig, gezond, energiezuinig en toegankelijk moeten zijn. Elk ontwerp moet aan het Bouwbesluit voldoen om goedgekeurd te worden.
. Blijf je net onder die grens, dan heb je bijvoorbeeld geen rooksluizen nodig. Dat scheelt veel vierkante meters in het stijgpunt. Kies je er wél voor om hoger te bouwen, maak het gebouw dan ook meteen zoveel hoger dat je extra volume toevoegt dat aansluit op diezelfde verkeersruimte.”
De meerwaarde voor opdrachtgevers
De aanpak van Root levert projectontwikkelaars en ontwikkelende aannemers duidelijke voordelen op:
- Vroegtijdige haalbaarheid: we toetsen plannen op realisme en voorkomen kostbare herontwerpen.
- Grip op kosten en rendement: met ons structuurmodel (miniBIM) maken we vormfactoren en kostenimpact inzichtelijk.
- Sterke, functionele ontwerpen: van logische plattegronden tot slimme ontsluitingen en voorzieningen.
- Technische zekerheid: onze ontwerpen zijn vanaf het begin uitvoerbaar.
- Onafhankelijk advies: we versterken architecten zonder hun creatieve vrijheid te beperken.
Onze visie: betere plannen beginnen bij het begin
Bij Root geloven we dat de kwaliteit van onze leefomgeving start met een goed doordacht ontwerp. Door vakmanschap te combineren met data en samenwerking, zorgen we voor plannen die vanaf het begin kloppen. Zo dragen we bij aan een efficiënter proces én betere woonproducten.
Sta je aan de start van een project? Plan een afspraak met Root en ontdek hoe je vanaf dag één grip houdt op haalbaarheid en rendement.
Tekst: Kim Schoot
Fotografie: Marieke Wijntjes
Afbeeldingen: Frank Kroeze (Root)
Gepubliceerd: 20 november 2025
Gerelateerd project
Mix, Amsterdam
Gerelateerde vacatures
Functioneel/Technisch architect bij Root
Senior/Medior BIM-engineer bij Root
Onze projecten zijn het resultaat van teamwork. Elke collega heeft een eigen expertise en draagt van daaruit bij aan onze projecten. Zo leveren we samen betrouwbare kwaliteit.